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新マンション建替え法

権利の変換(区分所有者、担保権者)

権利の変換(区分所有者、担保権者)

権利変換計画が認可され、権利変換期日を迎えると、施行マンション(=旧マンション)についての権利は、以下のように変更されます。

1.区分所有者

新しいマンションへの引き続きの入居を希望する場合、旧マンションの区分所有者は、権利変換計画の内容に従って、新マンションの区分所有権を取得します(マン建法60条1項)。
一方、新しいマンションへの入居を希望しない場合には、区分所有者は、補償金を受け取ることになります(マン建法75条1号)。
また、マンションが再建されれば、居室数が増えるのが通常です。このような、施行マンションの区分所有者又は敷地利用権者へ付与される以外の新しいマンションの区分所有権は、マンション建替組合に帰属します(マン建法60条3項)。
マンション建替組合は自己に帰属した区分所有権(これを保留床(ほりゅうしょう)といいます。)を売却し、マンション建替事業の費用に充当します。

2.担保権者

旧マンションの区分所有権に、抵当権等の担保権が設定されている場合、担保権は、その区分所有者が新マンションにおいて取得する区分所有権に移行します(マン建法61条1項)。
それでは、担保権を設定した区分所有者が、権利変換を希望せず、補償金をもらうことを選択した場合には、その担保権はどうなるでしょうか。
この場合、担保権者は、区分所有者が受け取る補償金に対して、権利を行使することができます。これを物上代位といいます。
区分所有権に担保権が設定されている場合、組合は、原則として、補償金を供託しなければなりません(マン建法76条3項)。そして、区分所有権についての先取特権者、質権者、抵当権者は、供託された補償金について、権利を行使することができるのです(77条)。