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不動産賃貸業を営んでおるのですが、賃料の不払いが続いてい・・・

不動産賃貸業を営んでおるのですが、賃料の不払いが続いている借り主がいます。過去にも何度も滞納が続いたことがあり、その時はまとめて支払われたことがあるのですが、今回は払ってくれる様子がありません。お金を払っていただければそれはそれで良いのですが、もし払ってくれなければ借り主に退去してもらいたいと思っています。どのような手段を採れば良いでしょうか。

弁護士の回答

賃料支払い請求及び支払がなければ賃貸借契約を解除する旨の内容証明を送り、それでも支払がなければ建物明渡請求訴訟を提起する方法が考えられます。

賃料不払いによって契約を解除し、借り主に貸している部屋から退去してもらうことを求める請求(建物明渡請求)が認められるためには、「賃料を請求したものの借り主が支払わなかった」ということを主張・立証する必要があります。そのために、まずは内容証明郵便で、「期限を定めて滞納分の賃料の支払いを請求するとともに、その期限までに支払がなければ賃貸借契約を解除する」と伝える必要があります。

そして、それでも借り主が家賃を払わない場合には、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起します。賃料不払いによる賃貸借契約の解除は、借り主による賃料不払いによって、借り主と貸し主との間の信頼関係が破壊されたと裁判所が評価しなくては、認められません(信頼関係破壊の法理)。信頼関係が破壊されたといえるかどうかについては、①現時点までの賃料不払いの回数及び不払いの額、②過去の不払いの回数及びその際の賃借人の支払の様子、③賃貸人側の請求等の様子、④賃借人側の態度などを総合して判断されることになります。

裁判で勝訴した後、借り主が自ら退去してくれれば良いのですが、居座ったままですと強制執行を行うこととなります。

なお、建物明渡請求を行う場合、占有移転禁止の仮処分という手続きを併せて行うことも検討する必要がございます。裁判で勝訴したものの、借り主が他の者に部屋を転貸し等していた場合、元々の借り主に対する勝訴判決では強制執行ができなくなります(借り主の家族や借り主が会社である場合の従業員に対しては強制執行できます。)。そのため、借り主が第三者に転貸等をしそうな場合には、占有移転禁止の仮処分を行うことを検討する必要がございます。

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