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私が借りているマンションの賃貸借契約において、以下の内容・・・

私が借りているマンションの賃貸借契約において、以下の内容の敷引特約(契約締結から明渡しまでの経過年数に応じた額を本件保証金から控除する特約)が定められていますが、これは法律に違反しないのでしょうか。

※敷引特約の内容
賃借人が賃貸人に対し、契約締結と同時に40万円の保証金を差し入れ、賃貸借終了時の経過年数に応じ、下記の通り保証金から控除して賃借人に返還する。

経過年数  控除額
1年未満  18万円
2年未満  21万円
3年未満  24万円
4年未満  27万円
5年未満  30万円
5年以上  34万円

弁護士の回答

判例において、敷引特約が消費者契約法に違反して無効であるとの主張がなされましたが、最高裁は、諸般の事情に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると言えるときには、特段の事情がない限り、敷引特約は無効であるとの判断を行いました(最判平成23年 3月24日)。

上記判例において、賃借人は、上記特約は消費者契約法10条(民法等に比して消費者の義務を加重し、かつ、民法の信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効と定めています。)に違反して無効であると主張しました。

それに対し、最高裁は、「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、①当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、②賃料の額、③礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。」と判示しました。

このように、上記①~③に照らして高額に過ぎる敷引特約は原則として無効であるとした上で、当該事案においては、「本件特約は、契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて18万円ないし34万円を本件保証金から控除するというものであって、①本件敷引金の額が、契約の経過年数や本件建物の場所、専有面積等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない。

また、②本件契約における賃料は月額9万6000円であって、本件敷引金の額は、上記経過年数に応じて上記金額の2倍弱ないし3.5倍強にとどまっていることに加えて、③上告人(注:賃借人)は、本件契約が更新される場合に1か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには、礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。

そうすると、本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず、本件特約が消費者契約法10条により無効であるということはできない。」として、敷引特約は有効であるとしました。

上記の判例を踏まえると、賃借人の負う経済的負担との関係で、敷引額が高額にすぎると言えない場合には、敷引特約が有効になる余地もある、と考えられます。

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