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私が借りているマンションの賃貸借契約において、賃貸借契約・・・

私が借りているマンションの賃貸借契約において、賃貸借契約を更新する際は、賃料2か月分の更新料を支払う必要がありますが、この更新料の定めは、信義則に反して消費者の利益を一方的に害する規定として、消費者契約法10条に該当して無効になりませんか。なお、更新は1年ごとになっています。

弁護士の回答

判例において、質問と同様の更新料の特約が消費者契約法10条により無効である、との主張がなされましたが、最高裁は、更新料の額が高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条には当たらず、無効にはならないとの判断を行いました(最判平成23年 7月15日)。

消費者契約法10条は、①民法等に比して消費者の義務を加重し、かつ、②民法の信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効と定めています。

まず、最高裁は、上記①の点に関し、「更新料条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の義務を加重するものに当たる」と判断しました。

次に、上記②の点につき、「消費者契約法の趣旨、目的(同法1条参照)に照らし、当該条項の性質、契約が成立するに至った経緯,消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべきである。」と述べています。

その上で、更新料の性質から、更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないといえないこと、更新料の支払をする例が少なからず存すること、従前、更新料条項は公序良俗違反等により当然に無効とする取扱いがされてこなかったことから、更新料条項が契約書に一義的かつ具体的に記載され、更新料支払の明確な合意が成立している場合には、当事者間に情報の質及び量並びに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとはいえない、と述べました。

これを踏まえ、上記判例は、「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう『民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの』には当たらない」としました。

そして、当該事案において、更新料特約が契約書に一義的かつ明確に記載されていること、更新料が賃料の2か月分であり、更新期間も1年であることから、上記「特段の事情」は存せず、更新料特約は有効である、と判断したのです。

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